Immobilien-, Bau- und Infrastrukturprojekte: juristische Kapazität planen

Kurzantwort: Zusätzliche Juristen brauchen Immobilien-, Bau- und Infrastrukturprojekte vor allem in drei Situationen: bei einem Review grosser Mietvertragsportfolios, bei Immobilientransaktionen mit Due Diligence und bei Grossprojekten mit vielen Werk-, Planer- und Nachunternehmerverträgen. Der Bedarf entsteht in Spitzen, etwa vor dem Signing, beim Datenraum-Review oder in der Nachtragsphase eines Bauprojekts, und lässt sich deshalb gut mit Projektjuristen in Teilzeit oder Vollzeit decken. In der Schweiz prägen das Werkvertragsrecht (Art. 363 ff. OR) und die SIA-Norm 118 die Bauverträge, in Deutschland das Bauvertragsrecht des BGB (§ 650a ff. BGB) und häufig die VOB/B.

Dieser Ratgeber richtet sich an Heads of Legal, Leitungen von Immobilien- und Bauabteilungen sowie Asset Manager in der Schweiz und in Deutschland. Er zeigt typische Anlässe, die passenden Aufgaben und Profile, die Unterschiede zwischen beiden Ländern und wie Sie Immobilienrecht-Projektunterstützung planen.

Welche Anlässe lösen zusätzlichen juristischen Bedarf aus?

Drei Anlässe lösen in Immobilien- und Bauprojekten fast immer zusätzlichen juristischen Bedarf aus: Portfolio-Reviews, Transaktionen und Grossprojekte. Allen gemeinsam ist ein hohes Volumen an ähnlichen Dokumenten unter Zeitdruck.

Portfolio-Review

Ein Mietvertragsportfolio wird systematisch erfasst und geprüft, etwa vor einem Verkauf, nach einem Kauf, bei einer Refinanzierung oder bei der Einführung einer neuen Software für Vertrags- und Flächenmanagement. Ergebnis ist ein Register mit Laufzeiten, Optionen, Indexierung, Nebenkosten, Sonderrechten und Risiken.

Transaktion

Beim Kauf oder Verkauf einzelner Liegenschaften, Portfolios oder Immobiliengesellschaften braucht die Due Diligence kurzfristig viele Hände. Projektjuristen prüfen Grundbuchauszüge, Dienstbarkeiten, Mietverträge, Baubewilligungen und laufende Streitigkeiten und arbeiten dem Transaktionsteam zu. Wie Projektjuristen in Corporate-Transaktionen eingesetzt werden, zeigt der Ratgeber Projektjuristen für M&A und Corporate.

Grossprojekt

Bau- und Infrastrukturprojekte erzeugen über Jahre einen hohen Vertragsbedarf: Planer- und Generalunternehmerverträge, Nachunternehmerverträge, Nachträge, Mängelrügen und Abnahmen. Besonders in der Ausschreibung und in der Nachtrags- und Abrechnungsphase steigt der Aufwand stark an.

Aufgaben und Profile: wer übernimmt was?

Die passende Rolle ergibt sich aus Anlass und Aufgabe. Die Tabelle ordnet typische Anlässe den Aufgaben und dem passenden Profil zu.

Alpinum Solutions stellt Projektjuristen für diese Aufgaben über Staff Leasing oder Freelancing bereit, in Teilzeit oder Vollzeit, als einzelne Fachkraft oder als Team. Im Staff Leasing liegt das fachliche Weisungsrecht beim Unternehmen, und die Fachkraft ist in die Organisation integriert; im Freelancing arbeitet sie eigenverantwortlich im Rahmen des vereinbarten Mandats. Die passende Seniorität erklärt der Ratgeber Junior, Experienced oder Senior.

Typisches Einsatzszenario

Ein Unternehmen aus der Bau- und Immobilienbranche setzt spezialisierte Interim-Juristen ein, um zusätzliche Kapazitäten zu schaffen: für die Prüfung und Verhandlung von Bau- und Projektverträgen, die Bearbeitung von Nachtragsforderungen und die rechtliche Begleitung laufender Grossprojekte.

Schweiz und Deutschland: Normen und Vertragsstandards

In beiden Ländern beruhen Bauverträge auf dem Werkvertragsrecht, werden aber durch unterschiedliche Standards ergänzt. Wer Verträge prüft, muss diese Standards kennen.

Ein Beispiel für die Praxisrelevanz: Gewerbemietverträge in Deutschland, die vor dem 1. Januar 2025 entstanden sind, unterlagen nach der Übergangsregel in Art. 229 § 70 EGBGB bis einschliesslich 1. Januar 2026 dem alten Schriftformerfordernis. Wurde ein solcher Vertrag ab dem 1. Januar 2025 geändert, galt die Textform schon ab der Änderung; seit dem 2. Januar 2026 gilt sie für alle Altverträge (Art. 229 § 70 Abs. 1 EGBGB). Ob ältere Formmängel noch Folgen haben, beurteilt die Rechtsabteilung im Einzelfall. Ein Portfolio-Review erfasst deshalb Abschlussdatum, Nachträge und deren Form.

So planen Sie die Projektunterstützung im Immobilienrecht

Gute Planung beginnt mit dem Volumen und endet mit einem klaren Prüfraster. Fünf Schritte haben sich bewährt:

1. Volumen erfassen: Anzahl Verträge oder Dokumente, Sprachen, Vertragstypen, Qualität der Ablage.
2. Prüfraster festlegen: Welche Daten werden erfasst, welche Risiken sind „Red Flags“, wann wird eskaliert?
3. Pilot durchführen: 20 bis 30 Dokumente prüfen, Zeit pro Dokument messen, Raster schärfen (Annahme; die Grösse hängt vom Bestand ab).
4. Team aufstellen: Anzahl Personen aus Gesamtaufwand und Frist ableiten; eine Teamleitung sichert einheitliche Ergebnisse.
5. Übergabe sichern: Register, Red-Flag-Liste und offene Punkte in einem Format übergeben, das das Asset Management oder die Rechtsabteilung weiterpflegt.

Beispiel (Annahme): Ein Immobilienunternehmen mit Liegenschaften in der Schweiz und in Deutschland will 600 Geschäftsraummietverträge vor einer Refinanzierung erfassen. Ein Pilot ergibt rund 45 Minuten pro Vertrag. Bei 600 Verträgen sind das rund 450 Stunden, mit Qualitätssicherung rund 520 Stunden. Drei Projektjuristen und eine Teamleitung in Teilzeit schaffen das in etwa fünf Wochen. Alle Werte sind Annahmen zur Illustration. Wie Sie solche Rückstände planen, zeigt der Ratgeber Contract-Review-Backlog abbauen.

Grenzen und Risiken

• Keine Rechtsberatung durch Alpinum: Alpinum ist keine Kanzlei. Die Verantwortung für rechtliche Bewertungen, Verhandlungen und Prozessführung bleibt bei der Rechtsabteilung oder einer beauftragten Kanzlei.
• Beurkundung und Grundbuch: Kaufverträge über Grundstücke brauchen in beiden Ländern eine öffentliche Beurkundung (Schweiz: Art. 216 OR, Deutschland: § 311b BGB). Diese Schritte bleiben bei Notariat und Grundbuchamt.
• Uneinheitliche Ergebnisse: Ohne gemeinsames Prüfraster und Teamleitung entstehen Register, die sich nicht auswerten lassen.
• Know-how-Verlust: Bei langen Bauprojekten sollte die gleiche Person die Nachtragsphase begleiten oder sauber übergeben.

Häufige Fragen zur Projektunterstützung im Immobilien- und Baurecht

Was ist ein Mietvertragsportfolio-Review?

Ein Mietvertragsportfolio-Review erfasst und prüft alle Mietverträge eines Bestands nach einem einheitlichen Raster. Erfasst werden etwa Parteien, Mietobjekt, Laufzeit, Optionen, Mietzins und Indexierung, Nebenkosten, Sicherheiten und besondere Rechte. Das Ergebnis ist ein auswertbares Register mit einer Liste der Risiken. Es dient als Grundlage für Verkauf, Finanzierung oder Asset Management.

Wer prüft Bauverträge?

Bauverträge prüft in der Regel die Rechtsabteilung des Bauherrn oder Unternehmers, bei grossen Projekten mit einer spezialisierten Kanzlei. Projektjuristen mit Bauvertragserfahrung übernehmen die laufende Prüfung von Nachunternehmerverträgen, Nachträgen und Korrespondenz. In der Schweiz prüfen sie die Verträge gegen Art. 363 ff. OR und die vereinbarte SIA-Norm 118, in Deutschland gegen § 650a ff. BGB und die VOB/B.

Wann lohnt sich ein Projektjurist statt einer Kanzlei?

Ein Projektjurist lohnt sich, wenn viele ähnliche Dokumente nach einem festen Raster zu prüfen sind oder wenn ein Projekt über Monate eine konstante juristische Begleitung braucht. Die Kanzlei bleibt für die rechtliche Bewertung schwieriger Fragen, Verhandlungen und Streitigkeiten zuständig. Diese Aufteilung senkt die Kosten, weil Kanzleistunden auf komplexe Fragen konzentriert werden.

Brauchen Projektjuristen Erfahrung im Immobilienrecht?

Für die Teamleitung, Bauverträge und Transaktionen ist Erfahrung im Immobilien- oder Baurecht klar von Vorteil. Für die Datenerfassung in einem Portfolio-Review genügen oft Junior- oder Experienced-Juristen, wenn ein klares Raster und eine erfahrene Teamleitung vorhanden sind. Wichtig sind ausserdem Sprachkenntnisse, besonders bei Beständen in mehreren Sprachregionen der Schweiz.

Können Projektjuristen remote arbeiten?

Ja, für Reviews im Datenraum oder in einem Vertragsmanagementsystem ist Remote-Arbeit üblich. Voraussetzung sind personalisierte Zugänge, klare Regeln zu Downloads und eine Vertraulichkeitsvereinbarung. Bei Bauprojekten sind Besprechungen vor Ort oder auf der Baustelle oft sinnvoll, etwa für Abnahmen oder Nachtragsverhandlungen.

Nächster Schritt

Beschreiben Sie Anlass, Volumen und Zeitplan Ihres Immobilien- oder Bauprojekts. Ausgewählte Profile liegen in der Regel innerhalb von 48 Stunden vor; den Einsatzbeginn stimmen Unternehmen und Alpinum gemeinsam ab.

• Immobilien-, Bau- und Infrastrukturrecht: Projektjuristen
• Projektjuristen für M&A und Corporate
• Staff Leasing für Legal und Compliance
• Bedarf besprechen

Stand: 30. Oktober 2026.